KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI
- Vira Avukatlık ve Danışmanlık Bürosu
- 30 Ağu 2022
- 6 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 30 Ağu 2022
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin uyarlanması davası olarak da bilinen kira bedelinin artırılmasının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava çeşididir.
Kira Tespit Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
Kira tespit davası, kiracı tarafından da kiraya veren tarafından da açılabilir.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme "Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Kira tespit davasında;
Davalının yerleşim yeri,
Taşınmazın bulunduğu yer,
Sözleşmede belirlenen yer (sözleşmenin taraflarının tacir veya kamu tüzel kişi olması durumunda) mahkemeleri yetkilidir.
Taraflar yukarıda yer alan yetkili yerlerden birinde davalarını açabilecektir.
Kira Tespit Davalarında Harca Esas Değer Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, nispi harca tabidir. Aylık kira değeri esas alınarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekmektedir. Dava değeri de mevcut kira bedeli ile tespiti istenen kira bedeli arasındaki farka göre belirlenmektedir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/8580 Esas, 2015/8924 Karar sayılı ve 22.10.2015 tarihli kararında da ''Kira tespiti davalarında tespite konu dönemde ödenen brüt kira parası ile tespiti istenen kira parasının brüt tutarı arasındaki fark anlaşmazlık konusu olup dava değerini oluşturur. Nispi karar harcının, uyuşmazlık konusu olup kabul edilen miktar üzerinden alınması gerekir.'' denilerek harca esas değer bir kez daha vurgulanmıştır.
Kira tespit davası açılırken dava değeri ve talep sonucu açıkça belirlenmelidir. Harçlar da dava değeri ve talep sonucuna bağlı olduğundan harcın eksik yatırılması halinde dava şartı noksanlığı meydana gelecektir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 115. Maddesinde yer alan ''Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder.'' hükmü gereği talep sonucu ve dava değerinin açıklatılması ve buna bağlı olarak da harcın tamamlatılması için de davacıya 1 haftalık kesin süre verilmesi ve eksikliğin belirtilen süre halinde tamamlanmaması halinde dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekecektir.
Kira Tespit Davalarının Unsurları Nelerdir?
Kira bedeli tespiti için şartlar;
Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü bir sözleşme de olabilir.
Hukuki yarar bulunmalıdır.
Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulması veya yeni kira dönemi içerisinde dava açılması gerekmektedir.
Yeni Kira Döneminden En Az 30 Gün Önceden Kira Bedelinin Arttırılacağına Dair Yazılı Bildirimde Bulunulması Veya Yeni Kira Dönemi İçerisinde Dava Açılması Ne Demektir?
Dava açılırken yeni kira yılından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespiti talep edilebilmektedir. Kira bedelinin tespiti için yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilen bir ihtarname veya aynı amaç için dava açılması gerekmektedir.
Davacı, ihtar çekmeksizin dava açarak talepte de bulunabilmektedir. Bu durumda da dava dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemi belirlemektedir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar sayılı ve 23.01.2019 tarihli kararında ''Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir. 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. (...) aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.'' denilmiştir.
Tarafımızca da bir örnek verilmesi gerekirse;
Geriye Dönük Kira Bedeli Tespit Davası Açılamaz
Geriye dönük olarak kira bedelinin tespit edilmesi ve düzenlenmesi için talepte bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus hakkın açıkça kötüye kullanılması anlamını taşıyacaktır.
Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde ''Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.'' denilmiştir.
Geriye dönük kira bedelinin tespiti talebinde bulunulamayacağından davacının bu yöndeki taleplerinin reddine karar verilecektir.
Kira Tespit Davalarında Hukuki Yarar ve 5 Yıllık Süre
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinin 3. Ve 4. Fıkralarında "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." denilmiştir.
Söz konusu durum şu şekillerde ele alınmalıdır:
-Kira Süresinin 5 Yılı Geçmediği ve Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artış Koşulunun Yer Aldığı Kira İlişkileri-
Kira bedeli artış oranı, yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmak suretiyle belirlenmiş olmalıdır.
Kira süresi 5 yılı geçmemelidir.
Bu durumda taraflar kira bedeli tespit davası açamayacaklardır. Böyle bir durumda kira bedeli tespit davasının açılması halinde hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilecektir.
Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/1004 Esas, 2017/10073 Karar sayılı kararında ''Tespit davasının açılabilmesi için hukuki yarar dava şartıdır. Davanın esası hakkında inceleme yapılabilmesi için varlığı gerekli hallere, olumlu dava şartlarından birisi de davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Olumsuz dava şartlarından birisi varsa veya olumlu dava şartlarından biri mevcut değilse, davanın esası incelenemez.'' denilmiştir.
-Kira Süresinin 5 Yılı Geçip Geçmediğine Bakılmaksızın ve Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artışına İlişkin Bir Hükmün Yer Almadığı Kira İlişkileri-
Kira bedeli artış oranı, yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmak suretiyle belirlenmemiş olmalıdır.
Kira süresinin 5 yılı geçmiş olsa da olmasa da uygulanabilecektir.
Bu durumda taraflar kira bedeli tespit davası açabileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu'na göre 5 yıllık süre ancak sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer aldığı durumlarda geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yer almadığından kira bedeli tespit davası zaman sınırlamasına takılmaksızın açılabilecektir.
-Kira Süresinin 5 Yılı Geçip Geçmediğine Bakılmaksızın ve Sözlü Kira Sözleşmesinin Bulunması Hali-
Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmamalıdır.
Kira süresinin 5 yılı geçmiş olsa da olmasa da uygulanabilecektir.
Bu durumda taraflar kira bedeli tespit davası açabileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu'na göre 5 yıllık süre ancak sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer aldığı durumlarda geçerli olacaktır. Ancak bu durumda taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığından sözleşmenin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Kira Bedeli Neye Göre Belirlenmektedir?
Kira bedelinin belirlenmesinde etkili olabilecek unsurlar;
Emsal kira araştırmaları,
Keşif,
Dava konusu taşınmaz,
Dava konusu taşınmazın yeniden kira verilmesi halinde getirebileceği kira parası,
Kiracılık ilişkisinin devam ettiği süre,
Hakimin takdiri
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8186 E., 2019/5879 K. Sayılı ve 27.06.2019 tarihli kararında "“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir." denilmiştir.
Kira Bedeli Tespit Davalarında Açık Talep ve Sonuç
Kira bedeli tespit davalarında her ne kadar emsal kira araştırmaları, keşif vs. Hukuki deliller toplanarak kiralanan dava konusu yerin aylık kira bedeli belirlense de dava açılırken dava dilekçesinde açıkça talep ve sonuç kısmının belirtilmesi gerekmektedir. Davacı tarafından dava dilekçesinde, aylık kira bedelinin ne kadar olarak belirlenmesi gerektiğinin talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde hakim dava şartı noksanlığından davanın usulden reddine karar verebilecektir.
Her ne kadar örnek dava süreci yukarıda detaylıca anlatılmışsa da olası hak kayıplarının önüne geçmek amacı ile davanızı alanında uzman bir avukat aracılığı ile takip etmenizi tavsiye ederiz.
Comentarios